Городу нужно жилье и гостиницы

15.12.2005
Просмотров: 4946

О перспективных направлениях вложения денег наш разговор с управляющим Нижегородского филиала банка "Глобэкс" Николаем РУСОВЫМ.

Сейчас все только и говорят что об инвестициях. Вот и новый губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев в большинстве своих выступлений говорит о необходимости реализации инвестиционных проектов, о привлечении средств инвесторов. Есть структуры, которые готовы вкладывать деньги в регион. Но только в по-настоящему интересные, быстроокупаемые проекты.

Торговля и склады

Инвестиционные проекты можно условно разделить на инфраструктурные (дороги, мосты и т. д.), производственные (организация или реконструкция производства) и проекты в. сфере услуг. Однако значительная часть инвестиционных проектов может уложиться в другую классификацию, так или иначе связанную со строительством недвижимости. Это строительство торговых, развлекательных, офисных центров. Стоимость этих центров можно грубо оценить исходя из 1000 долларов за квадратный метр площади. Наиболее яркие представители этого сегмента в нашем городе - "Метро", строящаяся "Икея", "Республика", "Этажи", "Шоколад".

В разработке и воплощении проектов участвуют девелопер (инициатор и основная движущая сила), группа инвесторов, управляющая компания, которая в идеале должна заниматься объектом еще до его сдачи и в дальнейшем его эксплуатировать. Характерная черта такого рода строительства - появление "якорных" арендаторов, которые заказывают площади еще до начала рытья котлована.

Близко к торговле стоят инвестиционные проекты по центрам логистики. Складов класса "А" в Нижнем Новгороде нет совсем.

Логистический центр класса "А " - одноэтажное здание из легких металлоконструкций с ровным бетонным палом, выдерживающим нагрузку до 5 тонн на кв. м. В помещении необходимо поддерживать постоянный температурный режим, иметь систему вентиляции, пожаротушения, оповещения о пожаре. Нужна охранная сигнализация, система видеонаблюдения и многое другое.

Решение о строительстве логистических центров должны принимать либо крупные торговые фирмы, либо только еще зарождающиеся игроки на рынке складских помещений. Эти центры могут входить, например, в планы развития международного аэропорта "Нижний Новгород", находиться в пределах досягаемости железной дороги и автомобильных трасс. Следует, однако, отметить, что Нижний Новгород расположен слишком близко к Москве, чтобы быть, например, "логистическим центром" Поволжья. На эту роль больше подходит Самара.

Три звезды или пять?

Общепризнанный факт, что в Нижнем гостиничных мест недостаточно. Наиболее остро стоит проблема дефицита номеров класса "три звезды". Можно предположить, что инвесторов несколько сдерживает достаточно медленная окупаемость гостиниц, составляющая не менее семи-восьми лет.

Следует ожидать прихода в Нижний Новгород сетевых гостиничных операторов. Некоторые международные фирмы готовы эксплуатировать гостиницы, но не строить их. На таких условиях, например, международная сеть Swissotel открыла гостиницу в Москве. Поэтому многие инвестиционные проекты реализуются под заказ.

Жизнь за городом

Все чаще горожане приобретают жилье за городом. Эта потребность ведет к увеличению объемов коттеджного строительства. Уже сейчас в Нижегородской области рекламируется не менее пяти коттеджных поселков.

Инвестору нужно для начала определиться, строит он второй дом в дополнение к имеющейся городской квартире или первый. И это должно прослеживаться в ценовой политике. Стоимость предлагаемого сейчас в Нижегородской области коттеджного жилья - от 800 до 1000 долларов за квадратный метр, включая покупку земли. На мой взгляд, такие цены велики для концепции как первого дома, так и второго. Масштабная реализация загородного жилья возможна при ценах заметно ниже уровня стоимости городских квартир.

Особое место в жилищном строительстве занимают вопросы законодательства. В последние годы изменены десятки законов, подзаконных актов, принят новый Жилищный кодекс. Но понятной всем структуры правового поля так и не появилось.

Некоторые фундаментальные изменения на практике не работают. Например, по закону человека из заложенной квартиры можно выселить. Только переселенческого фонда как не было, так и нет, и считать эту норму действующей вряд ли возможно. В результате число выданных ипотечных кредитов невелико.

Принятие закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" создало дополнительные трудности для участия банков в строительстве жилых домов в качестве инвесторов. Будущие квартиры в соответствии с этим законом находятся в залоге у дольщиков. Если строительство финансируют и банк, и дольщики, то появляется несколько залогодержателей и становится сложной процедура востребования залога в случае срыва строительства. В итоге застройщики вынуждены обращаться либо к дольщикам, либо к банку.

Кстати, в Канаде, например, для продвижения ипотеки создано специальное государственное агентство, которое гарантирует банкам возврат выданных кредитов. Если бы в России была принята программа государственного страхования возврата ипотечных кредитов (в определенном объеме, конечно), то инвесторы охотнее вкладывали бы деньги в жилищное строительство.

Проекты «глобэкс»

Банк "Глобэкс" реализовал инвестиционные проекты по крайней мере по трем из вышеперечисленных направлений. Построил торгово-офисный центр "Новинский пассаж" на Кудринской площади в Москве. Объем инвестиций -около 100 млн долларов. Сейчас строятся центры поменьше в Новосибирске и Тольятти.

В Подмосковье, в 12 км от МКАД, возводится коттеджный поселок "Фэмили Клаб". Общая площадь жилых зданий -более 80 кв. м. Объем инвестиций - 58 млн долларов. Реализуется ипотека под покупку коттеджей на срок до десяти лет.

Нижегородский филиал банка "Глобэкс" производит анализ проектов во всех сферах потенциального инвестирования. Речь идет о возможных вложениях около 10 млн долларов. Все предложения тщательно анализируются и просчитываются.

Татьяна Михайлова

Источник: АиФ Нижний Новгород
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.